Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

1.      Tarif Pajak

Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %

2.      Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

3.      Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Besarnya NJKP ditetapkan sebesar :

a)                  Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh persen ) dari Nilai jual Objek Pajak;

b)                  Objek pajak lainnya :

·         Sebesar 40 % ( empat  puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih.

·         Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual  Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

4.      NJOPTKP

NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut ketentuan UU tidak dikenakan pajak. NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat. Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar. Sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP. 

Dalam perhitungan berapa besar pajak bumi dann bangunan yang dikenakan pada siwajib pajak  kita juga menggunakan sebuah rumus.

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,2%x(NJOP-NJOPTKP)

2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

Contoh soal.

1.    Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.

·         Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas 17 dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2

·         Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2

Berapakah besar Pajak yang dikenakan kepada mereka?

Jawaban:         

Penghitungan PBB-nya :

- Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,-

- Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,-

- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,-

- NJOPTKP = Rp 12.000.000,-

- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.181.200.000,-

- NJKP 40% x (NJOP - NJOPTKP)= 40% x (1.189.200.000-12.000.000)

                                                         = 40% x Rp.1,177.200.000

                                                         =Rp.470.880.000.-

PBB yang terutang

0,5% x Rp.470.880.000= Rp 2.354.400.-           

(Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus) 

2. Apabila Objek Pajak pada contoh A dimiliki / dikuasai / dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda / dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah :

 NJKP 20% x (NJOP - NJOPTKP)  = 20% x (1.189.200.000-12.000.000)

                                                         = 20% x Rp. 1,177.200.000 

                                                         =Rp. 235.440.000.-

PBB yang terutang

0,5% x Rp 235.440.000,- = Rp 1.177.200,-

(Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)