Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Tata Cara Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

1.      Tarif Pajak

Tarif pajak adalah sebesar 0,5 %

2.      Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP)

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

3.      Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar penghitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Besarnya NJKP ditetapkan sebesar :

a)                  Obyek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40 % (empat puluh persen ) dari Nilai jual Objek Pajak;

b)                  Objek pajak lainnya :

·         Sebesar 40 % ( empat  puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah ) atau lebih.

·         Sebesar 20 % (dua puluh persen ) dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual  Pajak Objeknya kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).

4.      NJOPTKP

NJOPTKP adalah batas minimal NJOP yang menurut ketentuan UU tidak dikenakan pajak. NJOPTKP ditetapkan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,- (dua belas juta rupiah) untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat. Apabila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak, maka yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu objek pajak yang mempunyai nilai jual paling besar. Sedangkan objek pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi dengan NJOPTKP. 

Dalam perhitungan berapa besar pajak bumi dann bangunan yang dikenakan pada siwajib pajak  kita juga menggunakan sebuah rumus.

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

1. Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,2%x(NJOP-NJOPTKP)

2. Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB

= 0,5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP)

= 0,1 %x (NJOP -NJOPTKP)

Contoh soal.

1.    Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.

·         Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp 840.000,00/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas 17 dengan nilai jual Rp 802.000,-/m2

·         Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp 1.000.000,00/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas 2 dengan nilai jual Rp 968.000,-/m2

Berapakah besar Pajak yang dikenakan kepada mereka?

Jawaban:         

Penghitungan PBB-nya :

- Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp 802.000,- = Rp 802.000.000,-

- Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp 968.000,- = Rp 387.200.000,-

- NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp 1.189.200.000,-

- NJOPTKP = Rp 12.000.000,-

- NJOP untuk penghitungan PBB = Rp 1.181.200.000,-

- NJKP 40% x (NJOP - NJOPTKP)= 40% x (1.189.200.000-12.000.000)

                                                         = 40% x Rp.1,177.200.000

                                                         =Rp.470.880.000.-

PBB yang terutang

0,5% x Rp.470.880.000= Rp 2.354.400.-           

(Dua juta tiga ratus lima puluh empat ribu empat ratus) 

2. Apabila Objek Pajak pada contoh A dimiliki / dikuasai / dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda / dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka penghitungannya adalah :

 NJKP 20% x (NJOP - NJOPTKP)  = 20% x (1.189.200.000-12.000.000)

                                                         = 20% x Rp. 1,177.200.000 

                                                         =Rp. 235.440.000.-

PBB yang terutang

0,5% x Rp 235.440.000,- = Rp 1.177.200,-

(Satu juta seratus tujuh puluh tujuh ribu dua ratus rupiah)

Tata cara Mengajukan Permohonan Wajib Pajak Non Efektif

Tata cara Mengajukan Permohonan Wajib Pajak Non Efektif 

Saya sering dicurhati teman-teman yang lagi bingung, karena mereka mempunyai badan usaha berupa CV lebih dari 3 tahun sudah tidak aktif lagi. Bagaimana perlakuan pajaknya Bro? Apakah tetap harus melaporkan SPT? Kalau tidak melaporkan sanksninya apa Bro? Dan ini tidak hanya terjadi kepada beberapa orang saja, namun banyak wajib pajak yang mempunyai permasalahan ini.

Saya menjawab silakan diajukan permohonan untuk memperoleh status WPNE. Dengan memperoleh status WPNE, Wajib Pajak tetap tercantum dalam Master File Wajib Pajak dengan ketentuan sebagai berikut:

• Tidak diterbitkan Surat Teguran sekalipun Wajib Pajak tidak menyampaikan SPT Masa atau SPT Tahunan;
• Tidak turut diawasi pembayaran masa/bulanannya dan tidak diterbitkan STP atas sanksi administrasi karena tidak menyampaikan SPT

Enak bukan? jadi tidak bingung lagi pada saat mendekati batas akhir pelaporan SPT Tahunan bingung karena ada bebrapa badan usahanya yang sudah tidak aktif untuk dilaporkan SPT Tahunanya. Meskipun tidak melaporkan SPT Tahunan, tidak ada resiko untuk ditegur ataupun dikenakan sanksi administrasi.

Oleh karena itu tidak ada salahnya saya tulis tentang hal ini. Bahwa Ditjen Pajak memberikan kelonggaran bagi Wajib Pajak yang tidak memenuhi kewajiban perpajakannya, yang antara lain disebabkan karena non aktif, bubar, atau meninggal dunia dengan menerbitkan aturan yaitu SE-89/PJ/2009 tentang tata cara penanganan wajib pajak non efektif.

Dalam aturan tersebut, Wajib Pajak Non Efektif yang selanjutnya disebut dengan WP NE adalah Wajib Pajak yang tidak melakukan pemenuhan kewajiban perpajakannya baik berupa pembayaran maupun penyampaian Surat Pemberitahuan Masa (SPT Masa) dan/atau Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT Tahunan) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan, yang nantinya dapat diaktifkan kembali.

Kreteria Wajib Pajak Non Efektif adalah:

1. Selama 3 (tiga) tahun berturut-turut tidak pernah melakukan pemenuhan kewajiban perpajakan baik berupa pembayaran pajak maupun penyampaian SPT Masa dan/atau SPT Tahunan.
2. Tidak diketahui/ditemukan lagi alamatnya.
3. Wajib Pajak orang pribadi yang telah meninggal dunia tetapi belum diterima pemberitahuan tertulis secara resmi dari ahli warisnya atau belum mengajukan penghapusan NPWP.
4. secara nyata tidak menunjukkan adanya kegiatan usaha.
5. bendahara tidak melakukan pembayaran lagi.
6. Wajib Pajak badan yang telah bubar tetapi belum ada Akte Pembubarannya atau belum ada penyelesaian likuidasi (bagi badan yang sudah mendapat pengesahan dari instansi yang berwenang).
7. Wajib Pajak orang pribadi yang bertempat tinggal atau berada atau bekerja di luar negeri lebih dari 183 dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan.

Bagaimana caranya untuk memperoleh status WPNE ini? Saya ada contoh surat permohonan WPNE dalam halaman DOWNLOAD, silakan di download dan kemudian diisi sesuai dengan Wajib Pajak yang ingin diajukan untuk memperoleh status WPNE.

WP NE dapat berubah status menjadi Wajib Pajak efektif apabila :
a. menyampaikan SPT Masa atau SPT Tahunan;
b. melakukan pembayaran pajak;
c. diketahui adanya kegiatan usaha dari Wajib Pajak;
d. diketahui alamat WP; atau
e. mengajukan permohonan untuk diaktifkan kembali.